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恒大无理由退房败诉案例二:开发商违反诚信,格式条款不具约束力

法院认定:开发商既然承诺无理由退房,即应在购房人提出退房即解除合同时,无任何限制地为购房人提供退房服务,但被告帝景公司以退房需满足其他限制性条件为由拒绝向原告退还定金的行为,违反了诚实信用原则,故被告对无理由退房所做的各种限制性条款属于格式条款,对于原告不具有约束力。

背景简介:2015年3月国家房地产调控新政出台,恒大地产集团有限公司旋即宣称“为践行民生地产的经营理念”,在全国范围内实施“无理由退房”售楼政策,引起了社会广泛关注。据恒大官方消息及媒体公开报道,恒大销售额、销售面积、客户来访转化率等市场关键数据,由此均实现大幅增长。但是,结合大量“无理由退房”引发的纠纷来看,笔者认为恒大此举在保护购房人权益方面值得商榷。为维护购房人合法权益,本公众号将不定期更新恒大地产及其下属公司败诉案例,以提醒更多的购房人理性看待恒大承诺,避免盲目购置房产。

天津帝景房地产开发有限公司、魏毅奇商品房预售合同纠纷二审民事判决书

天津市第二中级人民法院民事判决书(2017)津02民终3515号

上诉人(原审被告):天津帝景房地产开发有限公司,住所地天津市河东区十一经路68号615室。

法定代表人:时守明,董事长。

被上诉人(原审原告):魏毅奇,男,1963年6月21日出生,汉族,无职业,住天津市河东区。

原审被告:恒大地产集团有限公司,住所地广东省广州市天河区黄埔大道西78号3801房。

法定代表人:赵长龙,董事长。

上诉人天津帝景房地产开发有限公司(以下简称帝景公司)因与被上诉人魏毅奇、原审被告恒大地产集团有限公司(以下简称恒大集团)商品房预售合同纠纷一案,不服天津市河东区人民法院(2017)津0102民初90号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后,依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人,依据法律规定,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

帝景公司上诉请求:撤销一审判决,改判驳回魏毅奇一审全部诉请。事实和理由:帝景公司与魏毅奇签订《天津·恒大帝景楼宇认购书》(以下简称《认购书》)后,魏毅奇以首付比例提高为由拒绝交纳首付款,首付比例提高是因为魏毅奇资信较差,不符合银行贷款数额的条件,帝景公司已经及时通知魏毅奇,而且《认购书》第二条第2款也有明确约定,在帝景公司发出的《客户须知》上再次提示“贷款额度及贷款资料以银行最终审核结果为准,额度不足部分,购房人必须在得到出卖人通知后3日内补足相关款项”,魏毅奇已经知悉并签字确认。因此,魏毅奇在得知原贷款数额不能办理成功,首付款比例增加的前提下,未按照约定如期交纳首付款,已属违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定,魏毅奇应就其违约行为承担责任。《无理由退房承诺书》并非帝景公司出具,更非帝景公司与魏毅奇签订商品房预售合同内容的一部分,《无理由退房承诺书》简明扼要且清楚的记载了无理由退房的前提条件,魏毅奇明知其需履行的义务而再三拒绝履行,魏毅奇的行为违反了诚实信用原则。《无理由退房承诺书》并非格式条款,魏毅奇没有履行已经合法生效的《认购书》中约定的义务,也就不享有无理由退房的解除权,本案不应适用我国法律关于格式条款的规定。

魏毅奇辩称,驳回上诉,维持原判。事实和理由:帝景公司要求魏毅奇增加首付款,系帝景公司单方变更《认购书》内容,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,因此,帝景公司应退还50000元定金。恒大集团作为帝景公司的关联公司单方作出承诺无理由退房,帝景公司也应退还已收取的定金。

恒大集团述称,同意帝景公司的上诉请求以及事实、理由。

魏毅奇向一审法院起诉请求:一、依法确认原、被告于2016年8月20日签订的《认购书》已解除,判令二被告退还定金50000元;二、诉讼费由二被告承担。

一审法院认定事实:2016年8月20日,原告作为买受人(乙方)、被告帝景公司作为出卖人(甲方)签订编号为0003042的《认购书》,约定:“乙方自愿依下列条件向甲方认购天津恒大帝景房。该商品房建筑面积共190.22平方米,其中,套内建筑面积145.28平方米。选择超豪华装修标准,获/优惠后,按建筑面积计算,单价为41847元/㎡;按套内建筑面积计算,单价为54791.3元/㎡;总金额为人民币柒佰玖拾陆万零仟零佰捌拾捌元整(即¥7960088元)。一、乙方同意签署本《认购书》时,支付人民币伍万元整(¥50000元)作为定金(定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款)。甲方在《认购书》第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款:……2、按揭付款(商业贷款):乙方须于2016年8月23日前支付首期房款¥1550088元(不含定金),同时签署《商品房买卖合同》;余款(即6360000元)由银行提供按揭贷款,乙方需在2016年8月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续,否则,逾期不足10天的,乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金;逾期10天以上不足20天的,乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金;逾期20天以上视作乙方单方解除本《认购书》,所付款项不予退还,甲方无须通知乙方,可另行销售该房屋……(实际贷款年限、利率、成数以银行、公积金中心最终审批为准。若银行、公积金中心批准的贷款额低于乙方的申请金额,该差额部分乙方应在银行、公积金中心最终审批之日起5日内付清)。四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到天津恒大帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》,否则视为乙方放弃购买该房屋,所付款项不予退还,甲方无须通知乙方,可另行销售该房屋……”。该《认购书》签订同日,原告向被告帝景公司交付定金50000元。同日,被告恒大集团为原告出具《无理由退房承诺书》一份,内容为:“尊敬的魏毅奇客户:感谢您对我司的信任!为践行民生地产的经营理念,体现恒大诚信和恒大住宅品质,保障购房者的权益,我司向您郑重承诺:您所购买的恒大属下公司开发的恒大帝景楼盘房,若您已履行《认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为,则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间,均可无理由退房”。当日经原、被告共同协商,被告帝景公司向原告出具《客户须知》,对房屋价款数额进行变更,总房款为7250048元,首付款为1450048元。签订《认购书》后一至二日,被告帝景公司通知原告提高首付款比例至总房款的30%,因原告未能交纳总房款30%的首付款,导致双方至今未能签订《商品房买卖合同》。